摘 要：项目管理已广泛应用于各个行业。同样，在房地产行业，项目管理正逐渐成为企业保障产品品质、取得经济效益的重要手段。
关键词：项目管理；产品品质；经济效益
房地产项目建设是房地产企业经营中的一个重要环节。其过程由项目建设准备、招标投标、建 设施工和验收交付后使用四个阶段组成。建筑产品作为特殊的商品，一次性投资大、建设周期长、使用寿命长，全生命期均需维护，购房者可以说是花费了巨资，因此房产的品质可谓“至高无上”。房地产开发企业要想持续、长久、健康发展，必须重视建设项目整个生命周期的项目管理，以保证产品的品质，时刻维护自身的声誉。建设部第４１号令《城市房地产开发管理暂行办法》第十七条中明确规定了房地产开发项目质量承担的责任主体：房地产开发项目的质量责任由房地产开发企业承担。建设部新近出台《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》，又再次强调了该条款，并对开发企业的房屋工程质量进行了严格的约定，要求开发企业在房屋销售合同中要明确因为房屋工程质量而发生退房和保修的具体内容，以及保修赔偿方式等相关条款。如果保修期内发生工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题，而暂时无法落实责任的，开发企业也要先行解决，待质量问题原因查明后由责任方承担相关费用。开发企业作为项目建设的源头，责无旁贷，应加强重视，投入足够的人力和精力，确保项目建设的质量。
纵观我国目前的房地产产业，随着我国国民经济的不断发展迅速成长，已从幼稚产业成为了支柱产业。国外房地产公司的大量涌入，国内专业房地产公司的快速成长发展，其他行业的纷纷涉足，致使整个行业的竞争日趋激烈。可喜的是，无论从对人民生命财产安全负责的角度，还是从房 地产企业自身发展的角度，开发项目管理作为房地产企业经营过程中保障产品质量的一个关键环 节越来越受到重视。但由于种种原因，目前房地产建筑市场的建筑质量不能令人满意，质量通病不同程度的存在。
中国房地产协会会长杨慎日前在大连召开的《中国房地产协会开发委２００４年主任委员会议暨房地 产形势研讨会》上指出：“目前房地产业存在三大问题应引起高度重视。”其中一条内容就是指部分工程质量粗糙低劣，隐患严重。而许多开发公司在向消费者宣传时描绘了宏伟的蓝图，再加以绿色、环保、健康、休闲等概念，在销售环节投入了大量的时间和精力。如果这些公司却忽略了建设项目管理或管理不到位，产品质量出现问题，企业就会失去立足之本。通过完善的项目管理可以预防和减少产品质量问题的产生。开发企业必须充分认识开发项目管理的重要 意义。２００２年１月１０日，我国出台了《建设工程 项目管理规范（ＧＢ／Ｔ５０３２６－２００１）》，并自２００２年５月１日起开始施行。这是我们国家为了促进建设工程施工项目管理水平的提高，与国际惯例接轨，是对建设施工企业项目管理的规范。而房地产企业项目建设的整个过程中，有设计院进行的图纸设计，咨询公司的招标代理，建筑企业的施工建设，监理公司提供的工程监理技术服务，物业公司提供交付后的物业管理服务——项目管理每一环节都有专业公司帮助操作完成，房地产公司的项目管理是否就可以马虎了呢？答案是显然的，房地产产品不同于其他商品，消费者认同的是某某房地产公司开发销售的房产，而非某某建筑企业房地产论坛施工的房产，也不会问是某某公司监理的，建设产品的质量直接影响了房地产公司的声誉。
房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能 力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应 注意项目管理团队的建设，素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。下面，我就房地产企业开发项目管理问题结 合我公司新近开发的侨宁公寓项目的运作管理实 践，谈几点心得体会，与同行门商讨共勉：我先介绍一下侨宁公寓项目的工程概况：总 建筑面积约１８５００平方米，地上共 １２层，地下负 一层，地面上一至二层为裙楼（裙楼是一整体），上部是分开的两幢板式塔楼。桩基础，全现浇框架 结构。
１、合作伙伴选择成功与否是项目管理成败的基础
设计院、监理公司、总承包施工企业、材料供 应商、物业管理公司……项目管理过程中会有很多合作伙伴，这些合作伙伴初始选择的主动权在开发企业。若选择不当，合作的过程中发现不理想，这时，开发公司就处在了被动地位。当然，开发公司与合作方都有相关的合同条款约束。但是，一旦问题出现，损失赔偿有限，商场如战场，时间耽搁，机遇错过或声誉受影响，隐型损失往往无法 用金钱来估算。在侨宁公寓项目的实施过程中，我们在挑选合作伙伴前，对该项目参加报名单位的资格先预审，从企业资质、规模、业绩、信誉等方 面综合考察，选出符合我公司要求的对象，再通过招标过程或“货比三家”的形式，针对不同项目的不同特点，确定合作伙伴时采用不同的思路，强调“性价比”。侨宁公寓楼盘地理位置处于城市主干道边，且位于四叉路口，占地较小，先天条件不可 能定位为高档楼盘。基于以上原因，公司实事求是地将该楼盘定位为中高档。在项目有明确的定位后，虽不追求最好，但要确保品质。实践证明，该项目的合作伙伴选择较为成功，质量得到了保证，价格也较为适中，造价控制得较好。
２、项目前期是整个项目投资造价控制的重点
项目前期设计阶段，经济与技术相结合可以取得令人满意的经济效果。在这个阶段，若公司实力不足，甚至可借助外部力量，请业内的专家来帮助决策，花小钱办大事往往会取得事半功倍的效果。因为设计阶段对整个项目建设成本的影响在７０％以上，决定了该项目开发的质量与成败。很多理论虽然阐述非常清楚，但在实际操作中往往不是如此。许多开发公司虽明白这个道理，但过多注重的是项目的资本运作，项目的开发周期，强调的 是加快建设速度，尽可能地压缩建设周期，这样就 可以尽快销售，实现资金回笼。其实项目前期多投入些精力，会取得较好的经济效益。建筑方案、结 构类型、电气、暖通等各个分项均有文章可做，都应认真对待，组织论证，不断改进与修正，而不应 轻视此过程。在我们侨宁公寓项目桩基础的设计中，设计院原建议采用钻孔灌注桩，桩长４２米，入岩。在方案论证时，我公司建议采用挤扩多支盘的新工艺。该工艺在南京地区用的很少，且侨宁公寓项目对沉降的均匀性、沉降量均要求很高。设计院通过多种渠道收集该种桩技术的详细资料，仔细验算，并在试桩施工中采用了原设计及新工艺两种方案。通过试桩，两种方案均满足设计要求。后在工程桩施工中采用了挤扩多支盘桩。目前该项目已建成并交付使用，地下室未出现明显裂缝，无一处渗水，楼的沉降也已稳定，总沉降量只有４毫 米。采用新工艺后，桩基础部分的总投资较原方案 节约了３０％，经济效益十分显著。
３、高度重视招标过程，作为项目管理的一个重要手段招标过程中应全过程重视质量控制；标的达到一定金额或建设达到一定规模，根据我国的《招标投标法》及地方的一些相关法规，须在建设交易市场进行公开招标，招标工作是建设单位项目管理过程中的一个重要环节。
目前很多开发公司委托了招标代理公司等咨询单位代理实施招标全过程。在招标实施过程中，开发公司应抓住其中的关 键环节进行控制。在侨宁公寓项目公开招标时，我公司首先明确了建设的质量目标，至少达到“金陵 杯”，目标“扬子杯”，围绕这个目标开展招标工作；其次在招标过程中主要控制了以下环节：
（１） 在接受投标单位报名后，认真考察与筛选，不符合 要求的应坚决剔除，不能手软。掌握筛选队伍的尺 度，虽然要求是非常明确的，但在操作过程中要注 意防范表面符合条件背后所隐藏的危险。如投标 单位的名气很大，却报名的项目部实力有限；项目 部经理实力很强，但目前手头项目工期很紧，若中 标也只能派个副手来工地代管，自己的主要精力 不能完全投入；投标的项目部近几年完成工程的 质量不稳定，起伏较大，投标时只报好的，回避差 的……等等。这些问题都应引起重视。
（２）我们侨宁公寓工程采用的综合评标法，开标评标时完全 根据招标文件的精神，对招标文件的编制也非常认真，主要关注以下几点：①评分标准的确定。根 据该工程确定的质量、进度目标，在评分标准中体 现对质量、进度的要求，相应的评分标准及要求尽 量做到详尽、细化；②实质性条款编写要慎重。招标是非常严肃的法律活动，尽量避免开标时非实 质性的内容将一个优秀的施工企业一开始就排除 在竞争之外；③合同条款应逐条认真反复琢磨。因 为现在招标活动，双方的合同内容在开标前就应 明示与确定，这涉及到开发公司的诚信度。如招标 所含括的内容、工程款的支付时间、支付方式、可 能发生的风险及违约发生后的处理……招标文件的缜密程度决定了招标的结果。招标结果主要决 定了该项工程的总造价，因建设周期不是太长，总造价应尽可能含括工程中可能发生的风险和费用，以利日后的造价控制；招标结果同时决定了该项工程的建设周期，建设工期应具可行性，并留有一 定的余地。工期、造价、质量不可能同时取得最优，尽可能找到三者的最优化的结合点。
（３）该项工程委托代理公司编制了工程的清单，提供了核对清单的时间，要求各投标单位认真复核，其目房地产论坛的一是减轻各投标单位的工作量，节省招标时间； 二是统一标准，尽可能让各投标单位在同一起跑线上，统一价格评定的基础；三是虽提供了工程量清单，但实质仍是总价招标，因此应使清单尽可能完善、准确，以保护招标、投标单位双方的利益。在这过程中要求各投标单位认真对待，防止和克服陪标思想，不要流于形式，否则就失去了招投标的意义。侨宁公寓招标过程中，由于注重了以上几点，所以取得了预期的招标结果。
４、必须充分利用和整合外部资源
本文已在前面提到，项目管理过程中，须借助 许多外部力量，如招标代理公司、设计院、监理公 司……如何充分借助和利用他们的力量，为本公 司的目标而努力，使之成为共同的奋斗目标，共同 高质量的完成建设项目，是值得商榷和探讨的问 题。开发公司的很多工作交给了专业公司操作完 成，机构可以说是很精简的；但是不是可以说由专 业公司去完成，开发公司就可以不闻不问了？显 然不行！首先，同他们的合作合同中，应多些激励条款，少一些固定条款，体现利益与风险共担，尽可能激发他们的积极性；另外，开发公司项目管理人员要发挥自身的专业水平、管理和沟通能力，参与了解掌握各分项目操作的全过程；同时做到用 人不疑，对合作方予以充分的尊重。但要注意必须 维护公司的利益这个根本点。如侨宁公寓项目，与 监理公司在签订合同时，监理质量的好、坏与监理 费用挂钩，项目实施的质量与监理公司的奖惩挂 钩，体现了有奖有罚。我们坚持参加每周的工程例会，派人参与每一次的隐蔽工程验收，不定期对资 料进行检查，充分树立监理在日常工作中的权威，遇到问题共同协商处理……。双方在合作中都能 摆正各自的位置，对双方的强、弱方面认识比较正确，在合作中双方的优势得到了互补。在项目实施 的一年中，虽遇到了非典、连续的阴雨雪、高温、高考期间停工等诸多不利因素的影响，但工程比 定额工期提前了２０％多，房屋按期交付给了业主， 在三大控制方面完成得比较理想。
５、创新思维，勇于开拓，项目管理实施过程中，处处为客户着想侨宁公寓住宅部分在与业主签订的合同中交房地产论坛付标准是毛坯房。
因该项目套数不多，且面向内部，销售时主体结构施工至±０．００，上部结构还未施工。因具备以上条件，在建设过程中推行个性化施工，开展了“一对一”服务，即与业主签定购房合同后，为该业主提供服务，当好参谋，业主确 定的装修图纸经承接该项目设计的设计院认可后，组织施工，减少了工作量，节约了投资，节省了装修时间。得到了业主们的一致好评，取得了良好的经济效益和社会效益，为今后更好地为业主服务打下了良好的信誉基础。
６、不可忽视项目交付后的工作
建设项目完成交付使用，不能说项目管理就 此结束，而是一个新的开始。（１）房屋交付后，应 对该项目的建设过程进行回顾，总结分析建设中 的经验及教训，以利于完善下一项目的管理，其内 容有总包工单位的施工、管理水平，分包单位施工情况，甲供材的质量情况、施工中易发生的问题及 解决方式……对项目建设进行全面评估。（２）不管是否自己公司的物业部门管理，还是交给其他 物业公司管理，在项目建设设计和施工中应尽可 能地考虑到日后的维修、维护，尽可能采用节能产品，减少日后的运行费用，便于日后的安全防卫等。好的物业管理能提高楼盘的品质，延长房屋的使用寿命；同时扩大开发公司的影响，提高知名度。提高自己的信誉和企业效益，才能发展壮大自己，在激烈的房地产市场竞争中永远立于不败之地！
我国经济正朝着预期目标发展，宏观调控任务艰巨今年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央宏观调控政策措施，经济运行中不稳定、不健康的因素得 到一定程度的抑制，宏观调控效应进一步显现，国民经济继续保持平稳较快增长。专家分析认为，从前５个月的统计数据看，固定资产投资过快增长的势头得到遏制，银行信贷有所控制，进出口贸易逆差减少，重要生产资料价格涨势减缓等。 首先是国民经济仍然保持了较快的增长速度。前５个月，规模以上工业增加值同比增长１８．１％。中央关于加强农业的政策极大地调动了广大农民的积极性，农业基础地位得到加强。夏粮有望增产，将扭转连年下 降的局面。财政收入大幅增加，前 ５个月全国财政收入共完成１１９７３亿元，同比增长３２．４％。
有关经济管理部门预计，上半年国内生产总 值增幅将达到１０％左右。 投资增长过快的势头得到一定程度的遏制。前２个月，固定资产投资增长一度达到５３％，大大超过历史 同期的水平。盲目投资、低水平重复建设加剧了能源、原材料行业的紧张，埋下金融隐患。通过清理固定资 产项目，控制信贷，治理土地市场等措施的实施，１至５月累计投资同比增长３４．８％，增幅比１至４月回落 了８个百分点。部分投资过热行业明显降温。基础产品价格大幅上涨的势头得到抑制。据中国物流信息中心统计，５月份全国生产资料价格总水平同比涨幅１４．３％，环比回落１．４％，是持续７个月快速上涨后的首次回落。钢材价格下降尤为明显。５月份，全 国钢材市场价格总水平比上月回落７．６％。专家指出，也要清醒地看到，当前经济生活中的突出问题并未根本解决，如固定资产投资增幅仍然偏高，中长期贷款增加较多，煤电油运供求状况相当紧张等。因此，宏观调控的任务仍然十分艰巨。
（蒋进）
